为什么频繁松动的政策已激不起市场水花?

引言政治局会议前,大家的关注点是政治局会议会如何表述房地产相关问题,会议开完后,政策会不会有什么大的变动?政治局会议后,虽然会议上有新的提法,但是整体的基调和框架仍然未超出大家的预期,大家在忧虑中等待政策,又在等待中逐渐清醒,政策会救助吗?一致给出的结论是不会,要让市场彻底出清。如今的房地产行业处于怎样的境地?墙倒

引言

政治局会议前,大家的关注点是政治局会议会如何表述房地产相关问题,会议开完后,政策会不会有什么大的变动?政治局会议后,虽然会议上有新的提法,但是整体的基调和框架仍然未超出大家的预期,大家在忧虑中等待政策,又在等待中逐渐清醒,政策会救助吗?一致给出的结论是不会,要让市场彻底出清。

如今的房地产行业处于怎样的境地?墙倒众人推?古往今来,锦上添花者众,雪中送炭者少。如今的行业困境中,谁是旁观者,谁又是亲历者,谁能感同身受,谁能坐视旁观?趋利避害的本性使得人们首先去保护自己的利益不受侵害,若如此,其他方的好坏有何重要,但若只为保自身利益丧失底线,多少也缺失了一份“不损他”的责任心。

房地产行业趋冷行情已经持续一年有余,暴雷的企业仍在增加,出险企业的自救也并没有成效,挣扎着向下,一边努力一边看着困境加剧,看着行业阵痛持续演化,整个市场在冷淡的行情中徘徊,城市端的压力是否存在,这毫无疑问,更需要赘言,而在此行情之下,现有政策的松动似乎已经无法再带动市场行情,频繁的政策变动仿佛也已无法再激起市场的水花。

一、“跌”已成常态,回暖的期待渐渐微弱

进入7月,市场再度转冷的情绪蔓延,各个主体的感觉更具体、更真实,企业销售业绩经历了5/6月的短暂转好后,又再度回到低点,历史阶段中的销售淡季比以往更显冷清,大众的期待在于,8月中期统计局公布的全国数据会以怎样的面貌呈现?

15日,国家统计局如此披露了房地产开发投资相关数据,未出意外,“跌”已毫无意外,不再有波澜,而且,行情的惨淡是全方位的,新房市场冷冷清清,土地市场凄凄惨惨。2022年1-7月,全国商品房销售金额、销售面积分别为7.6万亿、7.8亿平米,同比降幅分别为28.8%、23.1%。全国房地产开发投资累计值7.9万亿,同比降幅较1-6月扩大一个百分点至6.4%,新开工面积累计值7.6亿平米,降幅为36.1%,单月新开工面积不足1亿平米,同比表现近乎腰斩,竣工面积3.6亿平米,同比降幅为23.3%。土地成交价款、土地购置面积分别为2918亿元,4546万平,同比降幅均在40%以上。

抛开绝对数数值的变化,回归到基数情况,我们都知道2021年7月开始,伴随头部房企的暴雷,市场开始转头向下,已然开启冷清模式,低基数效应已经产生。拉长周期看,2022年7月商品销售业绩的同比降幅已然达到了历年的新高,行情的惨淡已无需过多语言描述。人们所期待的行情的好转,预期的转向没有出现,反而向着更加负面的方向的演化,此时的风险是否仍旧是可控的?背后是否已准备好一揽子政策待寻机而动?

为什么频繁松动的政策已激不起市场水花?

二、政策虽在出台,但似乎已激不起市场的水花

从政策出台的频率看,上半年政策高频出台,需求端政策应出尽出,促进消费者合理住房需求的实现,保障刚需,支持改善,从销售业绩的表现来看,政策有一定的效果呈现,但是作用也极其有限,既定的时间内发挥作用之后,人们开始对政策免疫,既定框架下,既定工具箱内的政策变动已经无法再调动人们的神经,也提振不起各个城市萎靡的行情,已然淡退的信心。

拿基本面较好的南京、苏州来说,不仅是长三角区域的核心城市,在全国范围内也是当之无愧的领先城市,各方面基础条件相较于多数城市,其优势非一星半点,常理上说,如果这类型城市出台了放松的政策,市场应当有一些反馈在,而如今,事实超乎意料,直接关乎消费者购买力的限贷政策也在松绑,8月,苏州政策松动若此,“5改3、8改6”,名下没有住房或者名下只有1套住房的情况下,只要贷款结清,就可以3成首付购买二套房;如果贷款未结清,可以6成首付购买二套房;南京政策松动情况类似,在南京未有住房的,无贷款纪录,首付比例30%;在南京拥有一套住房,无贷款纪录或贷款已结清,首付比例四成,贷款未结清则为6成;拥有2套及以上住房的,贷款已结清,首付比例最少5成,1套已结清,首付比例最少6成,而且在贷款利率上,只要是无贷款纪录或贷款已结清,贷款利率都已经降至4.25%,属于最低水平利率。

事实上,苏州、南京作为典型的二线城市,政策也已经历了多轮的调整,限购、限贷、限售、人才新政、补贴、房票安置等等,政策主要关注点集中在需求端,以此来实现两个目标:

其一、维持房地产行业短期稳定势在必行,奠定长期发展基础。通过各种针对于消费者的政策鼓励和支持提振整个城市市场的信心,达到稳定房地产的目的,当房地产市场秩序稳定,土地出让活动顺畅,地方政府的收入也能得到一定保障,如此能更大程度上保障整个城市的有效运行,短期的稳定势在必行,短期的稳定才是长期发展的基础;

其二、长期的竞争在人口,以住房市场为突破口稳人口,增活力。从七普数据公布到三胎政策放开,再到各地鼓励三胎的政策持续出台落地,各城市都不甘落于人后,想方设法的期待能够留住人,并能够提高生育率,维持住整个城市长久的发展活力,从各项人口数据看,2020年中国育龄妇女总和生育率为1.3,“十四五”期间人口或进入负增长,人口形势的严峻性已然不能被忽视,人是城市的活力,是城市发展的基础,没有人口的支撑,人才的支撑,城市的发展动能将有所欠缺,长此以往,城市的整体竞争力大概率会被弱化。从住房上对人才、多胎家庭给予支持一定意义上可以看作是城市的长远视角考虑。

直观上看,诸如苏州、南京类的二线城市,由于本身的基础条件优势存在,政策的变动应该可以带动市场的转好或者回暖,而当前情况来看,政策虽在高频调整,但却未呈现出明显成效,也没有在市场中掀起多大水花,主要原因或在于以下几点:

其一、疫情、政策因素造成的需求释放受阻,但在这些因素逐渐消退,被压制的需求已经释放出来,需求已经出现不足;

其二、战争,贸易摩擦,全球通胀、疫情等因素干扰,中国经济增长仍面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力,企业经营/人们工作等出现明显不稳定因素,收入的保障性弱化,不确定性增强,人们的担忧更深,恐惧更大,所以更倾向于满足刚需型的消费,倾向于提前还贷,而不是借贷和消费;

其三、房地产行业本身出现的问题存在,房价上涨的预期不再,房企暴雷引发人们对房屋交付和房屋质量的担忧,再加之7月业主停贷事件的冲击,人们对于住房消费的信心短期内未有修复;

其四、城市内部分化明显,核心板块内房地产供需处于相对合理水平,而非核心板块内,供需或存在错配情况,整个市场处于非良性、健康状态,核心板块内不缺需求,非核心板块难导入人口,项目去化困难,这成为绝大多数城市所面临的共同问题。

为什么频繁松动的政策已激不起市场水花?

三、政策逐渐“失效”,负面事件发酵,市场出清路不清

市场行情有多差,应该所有人都有所感知,只是有些城市压力相对较小,而有些城市压力较高,有些企业压力深重,也有少数企业相较而言,由于自身条件的优势存在,短期压力仍在可控范围内,现阶段仍能保持正常的经营。

从当前各个城市出台的政策类型和频率,我们可以窥见各个城市的压力情况,就我们的观察,很多城市已经到了再无放松空间的境地,倘若整体经济形势仍未有好转,失业率高企的情况未有改善,多行业的经营压力未有缓解,降薪裁员状态依旧维持的情况下,即使单一着眼于消费者端的政策也很难带动整体房地产市场行情的改善,政策作用必将是有限的。

其一,政策在三四线城市已基本“失效”。从2016年开始,三四线城市的回暖已很难再持续,进入到需求积累阶段是绝大多数城市的必然归属,即使有个别周期滞后城市,也很难改变三四线城市整体趋冷的走势。三四线及更低能级城市,本身的经济、产业、基础设施建设等基础薄弱,居民购买力本身购买力与高能级城市已有明显差距,经济增长承压的情况下,居民收入预期的稳定性更显不足。所以,对于三四线及更低能级城市而言,即使政策宽松到地板,无可再松(很多城市政策已在现有框架下难再有宽松的余地),对市场信心的提振都很难有大的作用,现有框架下的政策已经很难再带动三四线城市的市场。

三四线城市已缺失支撑,一些县城的基本面相对更差,随着人口的向上聚集,县城则随时面临着空城威胁,市场信心的提振难度更大,所以我们可见多县城鼓励农民、公务员买房,8月16日,在当地房产交易会开幕时,湖南省常德市石门县委书记喊话参会领导和同志带头购房,“买了一套买两套,买了两套买三套,买了三套买四套”,同日,安徽泗县房管服务中心发布《共创房地产业繁荣倡议书》,文件提出“广大公职人员要积极响应,带头抵制安置房违规交易,发动身边亲友以实际行动参与到购房活动中来”,从作用上看,诸如此类的喊话对带动住房消费也难有明显作用,本质上而言,城镇、县城本身发展前景的不确定性才是制约消费者购房决策的主因,倘若没有有效的方式带动县城发展,实现以县城为载体的城镇化,长远看,县城很难留住人口,更难谈及房地产市场的振兴,县城前景也同样让人担忧。

其二、一线城市政策无大举放松可能。在各项基础条件对比上,一线城市的整体自不用说,也是各类资源的聚集地,有限的供给下,并不缺需求的存在,也很难有明显的大力度的政策放松,即使有政策的支持,大概率也将集中在城市的边郊区域,或以人才新政的方式打开,定向支持倾向更明显。

其三、二线城城市政策或有效,关键还在政策的具体动向。从不同能级城市表现来看,二线城市似乎成为政策松动的主力区域,通过政策的松动带动市场信心的修复和稳定,而如今,二线城市也在有序推动政策调整,但是从市场反馈来看,作用也相对有限,冷淡的行情似乎很难靠外力提振,主要原因还是在于消费者的预期仍在向下,倘若要提振消费者的信心,扭转市场的预期,单单的针对消费者的需求提振措施可能很难达到理想成效,市场信心的提振是个系统化的综合性工作,各方政策同时发力,能够真正意义上修复各方的信心和预期,房地产行业行情开始修复,政策的作用才有可能有效发挥出来。所以,未来二线城市市场的走势情况仍要取决于未来政策的动向,倘若仍在现有基础上做政策修正,政策效果或难明显。

除此之外,在紧张的氛围下,负面事件仍时有发生,7月的停贷潮再度严重冲击了市场信心,“企业将违约”、“企业将破产”等各种真实性存疑的事件多次出现,而对于这些负面事件的产生,很多人也并没有足够的能力去辨别真假,而是选择性的“宁可信其有”,因此负面事件便开始发酵蔓延,进而影响各方情绪,包括投资者、金融机构、消费者等,即使企业耗费精力去做澄清,最后也难保能达到理想成效,也将造成一定的负面影响。无论是未经历压力的参与者,还是有更多其他考虑,所以对行业或企业所遭遇的挑战可以站在旁观者的角度去观察,任由行业风险的蔓延,只保自身利益最大化,从理性的角度上看,利益为先无可厚非,但若为实现自身利益而枉顾道德,可能多多少少也缺失了一些责任感。

房地产行业的阵痛仍在持续,现有政策作用越发局限,可以说,现有的政策工具已经很难再对市场信心的提振发挥明显作用,现有的政策工具已经很难扭转市场的萎靡行情,很难化解当前行业存在的风险。若再遇到更大范围的负面事件冲击,现有的政策也很难对未发的风险做出预警,如此陷入到非良性循环中,一个旧问题未解决,一个新问题也可能再产生,政策抉择陷入两难,行业的阵痛周期或会延长,当市场行情迟迟不能恢复时,也并一定确保现阶段经营稳健的企业也能继续良性经营,出险企业遭遇的挑战也未必不会蔓延到现阶段看似安全的企业。

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