南京急用钱，河西南二手房成交量回升，二手房成交量回升
河西作为南京一线板块，一举一动都牵动着买房人的心，河西南的二手房成交情况更是如此。曾经河西南二手房成交价高达7万/㎡，从去年下半年开始，房价逐渐从6万+/㎡回到6万/㎡以内，而如今，开始频繁出现4万+/㎡的成交价，业主心碎太平洋。最近，河西南二手
河西作为南京一线板块，一举一动都牵动着买房人的心，河西南的二手房成交情况更是如此。
曾经河西南二手房成交价高达7万/㎡，从去年下半年开始，房价逐渐从6万+/㎡回到6万/㎡以内，而如今，开始频繁出现4万+/㎡的成交价，业主心碎太平洋。
最近，河西南二手房新出了2套成交记录，单价均跌破5万/㎡。
1、升龙天汇珑尚：91㎡，420万，单价约4.6万/㎡
据了解，这套房满2年，无增值税，有1%个人所得税。业主当初报价450万，后来降了20万，最终420万成交。
与其他房源不同，这套房楼层不错，位于高楼层，属于业主急售，且学籍占用，小孩目前在上1年级。
在链家网站上，升龙天汇珑尚今年成交不多，仅3套房源，单价在5.2-5.6万/㎡之间。
就在去年，小区同面积段房源的成交单价突破了6万/㎡，2020年的成交价也在5万/㎡以上。单价约4.6万/㎡的成交记录一出现，无疑是砸穿了底盘。
海峡城云珑湾：80㎡，350万，单价约4.4万/㎡
据了解，这套房位于5楼，楼栋前面是条河，采光不大受影响。根据链家的成交数据，海峡城云珑湾今年的成交单价约4.6-4.9万/㎡，全面跌回5万/㎡以内。
在历史成交记录中，上个月小区刚成交一套小户型，单价约4.7万/㎡。相比新成交的房源，业主降了约3000元/㎡。
海峡城作为河西南拓荒盘，曾经在概念+学区+地王的加持下，完美地撬动了买房人的购买欲，房价一路走高。
而在教育均衡化以及次新房的冲击下，价值逐渐回归理性，不少业主低价抛房。
根据中介透露，海峡城三期最近还成交了一套140㎡左右的户型，单价约4.4万/㎡，二期有个一楼房源成交单价约3.76万/㎡。目前整个海峡城的成交价都比较低，基本在4.4-4.6万/㎡之间。
房价下滑，市场上唱衰河西南的声音甚嚣尘上，不少人认为：现在5万+/㎡没人买，再过几个月就变4万+/㎡了。
如今河西南二手房的真实情况如何，笔者今天暴走了几家中介，为大家揭露一些真相。
1、老“星八客”的挂牌价依然不低，业主基本按照市场价挂牌，低价房源较少
目前只有海峡城大量房源挂牌价低于5万/㎡；升龙天汇和鲁能公馆均有3套房源挂牌价低于5万/㎡，但也都接近5万/㎡；招商雍和府挂牌价低于5万/㎡的房源有4套，在4.7-4.9万/㎡之间，剩下4个小区的所有房源挂牌单价都在5万/㎡以上。
而且，除了海峡城，其他几个小区中挂牌单价在5万/㎡以下的房源都存在一些劣势，比如低楼层采光不好等，或者是业主着急用钱。
2、热度相比之前有所回升，以价换量居多
中介表示，之前一个星期都没什么带看量，现在光周末就能带个4、5组。
虽然今年9月成交情况不比以往，但相比之前，9月份成交量有所上涨。
据了解，9月河西南二手房成交了70套左右，7、8两月共成交了40套左右，可见市场有明显回温，当然这也是以价换量的结果。
五矿崇文金城和海峡城的成交量较高，一是因为小区户型丰富，可供买房人选择，二是因为价格低。“现在能成交就是因为价格低，没有其他原因，就是拼价格。”这就是真实的现状。
3、老“星八客”再涨相对困难，但跌也不太可能
老“星八客”前期已经猛涨过一轮，眼见从4万+/㎡涨到6万+/㎡，这其中少不了规划、学区、配套等原因，当买房逻辑发生转变，多个板块的房价泡沫被刺破之后，现在的价格水平是综合地段+产品力而形成的。
但河西作为尖端地段，支撑着整个楼市的房价和热度，汇聚城市顶尖资源的板块，房价不仅是一串数字，更是信心。
保守估计，“平进平出”的可能性更高。
4、次新房抢占市场份额，但影响并不大
虽说新解禁的小区拥有房龄新、产品力过硬等特点，确实抢占了不少客户，但老“星八客”也有其无法取代的几点。
正荣滨江紫阙、海珀滨江都是大户型，起步总价七八百万，门槛高，买房人可选范围更小。
但“星八克”有不少小户型，小户型做三房，得房率超高，买房人有更多的选择。说白了，两类小区的客群在一定程度上并不重合。所以房价受波动更多是市场大环境的原因。
5、新房、二手房各有优劣
目前河西南新房均价在5.2万/㎡左右，新房比起二手房有价格优势、房龄优势，但从产品上来说，部分新房的产品其实并不如二手房。
买新房的除了自住还有投资客，笔者之前在嘉璟峰的开盘现场发现，很多人都是河西南的老业主，在河西都有房产，他们选择新房普遍认为未来仍有升值空间。
而买二手房主要就是为了自住，且看中现房优势，产品、户型、小区品质如何一目了然，房价也保持一定的水平。
新房与二手房相比，首付8成，前期要占用更多的资金。至于目前买新房还是二手房的人多，主要还是看买房人的需求。
未来河西南的房价走势如何，无论是即将上车该板块的人，还是居住在其中的人，都非常关心。
次新房作为新一代引领河西南房价的小区，具备一定的参考意义。
目前滨江紫阙、海珀滨江、天鹅堡的成交均价在5.5-6万/㎡左右，它们作为河西南升级版产品，是不少家庭进阶改善的选择，所以140㎡左右的大户型也更受欢迎。
而老“星八客”更多是年轻人选择，100㎡左右的刚需刚改户型更受欢迎。
至于未来的房价如何，基于目前的市场环境，谁都不敢轻易下定论。但根据当下的买房逻辑以及河西南的板块情况，笔者有一个大胆的猜测：
像嘉璟峰这样，小户型夹杂大户型的项目，未来在市场上流通时，房价未必能站到第一梯队。
而像滨江紫阙、海珀滨江这样，面积更纯粹的高端住宅，未来房价的想象空间更大。
这部分小区位于滨江区域，能直面江景，分布在周边的是：挂牌价约8.5万/㎡的湾四，法拍市场上近8万/㎡成交的中国府，开盘均价近6万/㎡的滨江ONE和万科翡翠滨江，豪宅林立，未来将形成高端成熟的居住氛围。
值得一提的是，片区内有多幅不设限价的重磅地块，河西南G29和河西南G70，业内预测上市房价将达7万+/㎡。
在这一片含金量极高的区域内，不乏未来会出现比肩甚至超越海玥名都的封面豪宅，那个时候，放到市场上流通，更够掀起多大的风浪我们没办法预知，但给了我们足够的想象空间。
——
目前仍然是买方市场，接下来2个月是买房的好时机，特别是河西南这样聚集财富的区域，有不少人年底需要资金，不乏有抛房的个例，有捡漏的机会。
整体而言，河西南作为尖端板块，发展潜力和空间仍然很大，各种利好不断落地，居住氛围不断形成。曾经的7万/㎡如今趋于理性，居住属性增强，未来的产品也更值得期待。
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