按揭成数，香港楼市持续下跌
圖：中新社香港楼市持续下跌，坊间楼价指数已累跌近12%。最新公布的货尾单位累积至1.5万伙，创逾15年新高，有物业代理形容是触及危机水平；惟同一时间，未来3至4年的潜在一手供应量，却按季减少3000个至9.5万伙，学者估计明年可能跌穿9万伙。于此环境下，究竟香港应否继续推进供应步伐？而港府又是否应出手减供应救市呢？必先强调，增加住宅供应的步伐，不应受到楼市周期影响。新一份施政报告在房屋政策的部分
圖：中新社
香港楼市持续下跌，坊间楼价指数已累跌近12%。最新公布的货尾单位累积至1.5万伙，创逾15年新高，有物业代理形容是触及危机水平；惟同一时间，未来3至4年的潜在一手供应量，却按季减少3000个至9.5万伙，学者估计明年可能跌穿9万伙。于此环境下，究竟香港应否继续推进供应步伐？而港府又是否应出手减供应救市呢？
必先强调，增加住宅供应的步伐，不应受到楼市周期影响。新一份施政报告在房屋政策的部分，开宗明义表明解决“住”的问题，是本届政府施政的重中之重，目标是让市民看到希望，上楼早一些，住房大一些。可见，政府增加供应的政策方向未变。
事实上，上述最新楼价指数亦涵盖了施政报告发表期间的市况，楼价不见得因此止跌回升，充分反映市场对施政报告的看法。未来一手供应之所以减少，更大程度是受第五波疫情所累，譬如第二季的施工量暴跌至400伙，第三季亦仅恢复至1400伙，跟去年平均每季有逾5000伙相去甚远，此外也不排除有发展商因应市况减慢进度，而政府亦已调整未来房屋供应的公私营比率。
资料图
施政报告着力创造供应，多方增加土地房屋供应的数量与种类。新引入“简约公屋”的公营供应种类，重在解决基层市民特别是?房户的上楼需要，有助公屋轮候时间从现时的6年“封顶”至4.5年；除此以外，报告且列出多个增加供应的KPI，包括未来10年提供约3300公顷新平整土地，未来5年提供7.2万个私宅和15.8万个公营房屋等。其中，报告亦在各拓地环节提量、提速、提效、提质，例如使用组装合成兴建公屋、发展棕地和绿化地带、降低强拍业权门槛，以及精简规划、环评、收地等法定程序等。
不必讳言，香港房屋问题不单在于住得贵，也在于住得细、住得挤；若不加紧拓地建屋，要提高居住质素实在难以谈起，这亦为切实排除民生忧难的一个根本。长远来说，香港要继续加大发展，也须不断开拓新发展区，譬如建设集优质生活、新兴经济、文化休闲于一体的“北部都会区”，以及作为第三个核心商业区、同样集商住于一身、及提供第四条过海隧道的交椅洲人工岛，便不能够因一时市况起落而耽误甚至言废。
增加供应，必须是稳定、可持续的，考虑到长远经济社会所需；至于要调控楼市风险，避免出现系统性危机，尚有其他工具可选。好像现行需求管理措施亦即“辣招”，便从压制楼市炒风入手，增加非自住入市需求的成本。须留意，施政报告放宽了外来人才的额外印花税，但措施并非所谓“减辣”，因“先付后退”安排不过跟其他香港永久性居民看齐。又如提高按揭成数和做足压力测试，也可确保入市人士有足够能力，去抵御楼市一旦回调或利率一旦抽升的影响。
资料图
踏入加息周期，许多地方的楼价均告下跌，香港自不例外。在自由市场原则下，政府没角色托起或推冧楼市，但须确保市民住屋需要得到满足，及防范系统性危机风险。不管市况如何，加紧拓地建屋，特别是增加公营供应的数量与种类，都是香港房策应有之义。
香港商报评论员｜李明生
编辑｜蒋璐
审读｜杨颖婕
审核｜雨杉
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